土地地積更正登記とは？正しい面積に修正して自分の土地を守る方法！

土地地積更正登記って何？　自分の土地が実際はもっと広いかもしれない・・・。

土地を売却することを決断して測量が必要になったけど、登記簿面積を修正する必要があるなんて知らなかったという方も多いと思います。

所有者などはちゃんと登記されているから、自分の土地は大丈夫、まったく問題ないと思いますよね。

しかし、『登記簿の面積』と『実際に測量した面積』とが違っていることは良くあることなのです。
登記簿の面積は、明治政府が行った地租改正（ちそかいせい）の時の面積が引き継がれています。地租改正時は面積を自己申告したとの記録もあり、面積が過少申告されている土地が多々ありました。縄で測量されていた時代だったこともあり、最新の測量器械で実測すると、登記簿面積より広くなったということはよくあります。

参考：国税庁　地租改正（ちそかいせい）とは

このように、登記簿面積と実際の正しい面積とがずれている状態の場合、普段の生活では支障はないかもしれません。

しかし、大地震や土砂崩れなどの大災害が発生してしまうと、自分の土地がどの範囲だったのかが分からなくなるのです。
土地の範囲が分からなくなってしまうと、登記簿面積以上の面積を所有していたとしても、それを証明することが出来なくなるため、残念ですが登記簿の面積が基準になってしまうでしょう。

本記事では、自分の土地の登記簿面積が実際の正しい面積とずれている方のために、正しい面積に修正して自分の土地を守る方法のひとつである『土地地積更正登記』について、土地の登記に関する専門家である土地家屋調査士が詳しく解説します。

分かりやすくポイントをお伝えしますので、是非、参考にして自分の土地を安心安全な不動産に変えていきましょう。

１　土地地積更正登記とは？　　

土地地積更正登記とは、登記簿の面積を正しい面積に修正する手続きのことです。

法務局という国の役所へ修正内容を申請します。
1章で詳しく解説していきます。

1-1　土地地積更正登記とは

土地地積更正登記とは、登記簿の面積と実際の面積とがずれている場合、これを正しい面積に修正する手続きのことです。

下記の通り、不動産登記法で規定されています。
土地の所有者が申請することにより、正しい面積に直すことができます。共有の場合は、1人から申請すれば直すことができます。

土地地積更正登記を行うことにより、最新の図面（地積測量図）が法務局へ登録され、古い面積から正しい面積（＝新しい面積）が登記簿へ記録されます。

（古い面積から新しい面積に実際に修正された登記簿）

1-2　土地地積更正登記が必要となる場面

土地地積更正登記が必要となる主な場面は、売買の時と、財産を守る時です。土地を分ける時にも一定の差（＝公差）があれば、強制的に地積更正が必要になります。

相続税の納税で土地を物納する際にも必要になることがあります。

売買の時は地積更正登記を求められることがあります。なぜなら、買主は安心して土地を購入することができるからです。
例えば、実際に土地を買う立場に立ってみてください。どの範囲を購入するのか、明確の方が良いです。
土地を買った後に、ブロック塀を新しく設置しようと考えても買った範囲が図面で明確になっていれば、お隣さんに確認しなくても簡単に塀を正しい位置に設置することができます。
買主が土地について詳細を把握できなければ売却は難航することもあります。土地更正登記がなされていれば、買主は特に大切な土地の正しい境界についてもスムーズに詳細を把握することができ、結果売却の進行も早くなっていきます。

財産を守る時や土地を分ける時、物納する時も、全く同じ考え方で、範囲が明確になっているかどうかということがポイントになります。

２　土地地積更正登記のメリット

土地地積更正登記のメリットは、自分が所有する土地の面積と範囲が明確になるということです。
なぜなら、土地地積更正登記を行うために、地積測量図という図面が法務局へ提出され、登記簿の古い面積が新しい面積に修正されるからです。

さらに、最新の地積測量図には、境界ポイントや近くの構造物などの座標値が記録されているため現地を復元する能力があります。

自分の土地の面積と範囲が明確になれば安心した売買ができますし、大地震大災害が起きても自分の土地を守ることができます。

（地積更正登記を行い、法務局へ登記された地積測量図）

さらに、この図面が世界測地系という座標系で提出されていれば、大津波や土砂崩れでどこに土地があったのかが分からなくなったとしても、戦争で焼け野原になってしまっても、どの位置が所有地であったかをGPSなどの衛生データを測位するGNSS測量機を使用する測量方法により所有地を復元することができます。

世界測地系とGNSS測量については、下記のWEBサイトおよび記事を参考にしてください。
（世界測地系とは）参照：国土地理院のサイト　
（GNSS測量とは）参照：GNSS測量を専門家が徹底解説！世界測地系で安心安全な土地へ

法務局へ登録されている登記簿や地積測量図などのデータは、法務大臣が副記録を作らなくてはならないことになっていますから、万が一法務局ごと流されてしまってもバックアップされていますので安心です。

大災害から土地を守ることについての意義については、下記の記事で詳しく解説をしています。是非、参考にしてください。

大地震、土砂崩れ・・大災害からあなたの土地を守るために必要な対策とは【測量・登記編】

このように、土地地積更正登記を行うことには見逃せない重要なメリットがあります。

次章では、この地積更正登記の具体的な手順について解説します。

３　土地地積更正登記の手続き方法

土地地積更正登記の手続き方法を詳しく解説していきます。

土地地積更正登記は、土地の面積（地積）を正しい面積（地積）にする登記で、土地の所有者（共有の場合は一人からの申請でも可）から申請します。

土地地積更正登記を申請するためには、土地の境界を確定する必要があるので土地境界確定測量と同時に行う必要があります。

土地境界確定測量の詳細は、
「確定測量とは？なぜ必要なのかについて土地家屋調査士が徹底解説」

をご参照ください。

下記で土地地積更正登記手続きの流れを図示していますので確認してください。

（土地家屋調査士に依頼した場合の地積更正登記手続きの流れ）

STEP１　土地家屋調査士に依頼　

土地地積更正登記の申請代理人は「土地家屋調査士」となります。

個人での申請も可能ですが、測量やお隣との境界確認等がありますので通常は代理申請となります。

土地家屋調査士は、土地家屋調査士法第1条で不動産の表示に関する登記及び土地の筆界を明らかにする業務の専門家とされています。

土地地積更正登記を申請するには測量をしてお隣さんと境界（筆界）の確認をして土地の境界（筆界）を確定させ地積測量図を作成するという個人では非常に難しい要素が多いですので土地家屋調査士に依頼しましょう。

STEP２　資料収集　

資料収集は、非常に重要な業務の一つです。測量をするポイントの参考にし、測量結果を計算により分析し、境界を特定する際の根拠として使用します。

資料とは、法務局や国、都道府県、市区町村等に保管されている図面等のことを言い、具体的には公図や地積測量図や道路、水路等の図面を言います。

境界に関する、図面や売買した際の資料があれば、土地家屋調査士へ提出しましょう。

STEP３　測量　

土地地積更正登記を申請するためにはすべての土地の境界（筆界）を確定させていきます。

境界（筆界）は自分の土地とお隣の土地との財産界になる重要なものです。
自分が勝手にここでいいという判断はできません。

収集した資料に基づきしっかり現地を測量していきます。
地積更正登記に添付する地積測量図は不動産登記規則第77条で原則基本三角点等に基づく測量の成果による筆界点の座標値を記載することになっています。

簡単に言えば、世界測地系（世界で通用する座標（位置））ということです。
この座標系が大震災や大災害の時には活きてきます。

STEP４　計算　

測量した結果を収集した資料と照らし合わせて境界の特定をします。

「ここに境界石があるからここが境界」という特定の仕方ではなく、様々な角度から境界点を導き出していく作業となります。

この作業はジグソーパズルのピースを一つずつ当てはめていく作業のようで、そのくらい慎重で大切な作業です。

STEP５　お隣との境界立会い　

境界の立会いの流れは下記のとおりです。

土地家屋調査士がお隣の所有者と境界の立会いを行い、どのような根拠で境界を特定したのかを説明して境界確認をしてもらいます。

その後、確認した境界点に境界標を設置して筆界確認書を取り交わします。

境界の立会いの詳細は、「境界の立会いを依頼された。立会いは必要？土地家屋調査士が解説！」をご参照ください。

筆界確認書の取交しの詳細は、「専門家が解説！筆界確認書に署名・押印することの意味」をご参照ください。

STEP６　土地地積更正登記申請　

土地地積更正登記を申請します。

土地地積更正登記の申請人は土地の所有者となります。（申請代理人は土地家屋調査士）
（土地が共有の場合は、共有者の一人から申請できます。）

代理人からの申請の場合の法定添付書類は、代理権限証書（委任状）と地積測量図ですが、実務上はお隣と取交わしをした筆界確認や道路等の境界が確定していることを証する図面等を添付するほか、土地家屋調査士が現地をしっかり測量、調査したことを法務局に対して報告する不動産調査報告書を添付します。

STEP７　登記完了　

通常、土地地積更正登記を申請して1週間～2週間で登記が完了します。
（管轄法務局の混雑状況によって前後します）

土地地積更正登記が完了すると全部事項証明書（登記簿）の面積が更正され、地積測量図が法務局に備え付けられます。

下記、全部事項証明書のように古い面積に下線が引かれ新しい面積が記載されます。
また、登記原因及びその日付欄に「③錯誤」と更正の日付が記載されます。

（地積更正後の全部事項証明書）

４　土地地積更正登記の費用と期間

【土地更正登記の費用】
地積更正登記の費用は、法務局へ支払う登録免許税は無く土地家屋調査士へ支払う費用があります。
土地家屋調査士の費用は、登記だけの費用であれば10万円前後ですが、地積更正登記に必ず必要な確定測量の費用が面積やお隣さんの件数、道路確定を行うかどうかなどより大きく変動します。
自分で行うこともできますが、測量や図面作成が必要ですので、専門家である土地家屋調査士へ依頼することが一般的です。

  
地積更正登記の費用の中で、最も大きなものは土地家屋調査士の費用です。
登記費用だけであれば、筆数にもよりますが10万円前後ですが、地積更正に必要な確定測量の費用は、対象土地の状況により変動します。数十万～数百万まで様々で面積や土地の形状、関係者の人数によって変動し、幅が広いことが特徴です。

地積更正登記を行うための調査や測量は高い精度が求められており、境界立会などを実施するほか地積測量図を作成するのも、一般の方には大変困難な作業となりますので、地積更正登記は土地家屋調査士に依頼することをおススメします。

それでは、実際の見積書を見ていただきながら各項目について詳しく解説します。

（確定測量から行い、地積更正する場合の見積書の一例）

見積の中の各項目の詳細を解説します。

①調査業務
調査業務には資料調査にかかる費用と、現地調査にかかる費用があります。

①－1　資料調査
法務局、役所等にある資料を調査する費用です。登記記録、公図、地積測量図、建物図面などの資料調査を行います。状況により、旧土地台帳、閉鎖登記簿、旧公図、旧分筆図など過去の履歴を調査する場合もあります。建築概要書、建築基準法の道路資料、所有者や近隣の方が保有する境界に関する資料の調査分析を行うケースもあります。

①－2　現地調査
筆界確認及び立会業務にかかる費用です。近隣の方へ挨拶、立会へ向けた関係構築、日程連絡等を行います。境界の復元計算、区画の調整、基礎となる境界点の確認、境界立会をします。
公共用地については、官公署が保管する資料を調査収集します。測量結果を図面化し、依頼者から必要書類を集め、その他添付書類を整え申請をします。申請後は線形の協議を進め役所の担当者と現地立会をします。

②測量業務
現地を測量及び境界標を設置する費用です。依頼の土地だけでなく、周辺土地のポイントなる箇所も測量します。測量して境界点や構造物の座標データを収集しますが、通常１～２日で完了します。追加データの収集のために追加測量を入る場合もあります。
測量データについては、公図、地積測量図、関係者の資料、過去のその他測量図等と照らし客観的な筆界点を復元していきます。
道路については、道路幅員、街区全他の幅が取れているか、他の確定している箇所との整合性及び線形調整をします。
地積更正をするにあたり、境界点に境界標の設置を行います。

③土地地積更正登記（申請手続業務）
土地地積更正登記を申請する手続費用です。法務局の管轄の確認、申請人の確認、登記申請書の作成、申請手続、登録免許税の納付手続、状況により法務局との協議対応を行います。

④書類作成
境界確定業務に関する書類作成と土地地積更正登記に関する書類作成等の費用です。筆界確認書の作成及びその収集を行います。公共用地については、手数料を支払い、証明書の取得を行います。
土地分筆登記に必要な地積測量図の作成、不動産調査報告書の作成、地形図（分筆登記後の公図）の作成、登記完了後の登記事項全部証明書の取得手続を行います。

⑤材料費
境界杭や金属標、鋲などのほか、各種郵送費用、交通費などの諸経費などです。

【土地更正登記の期間】

地積更正登記にかかる期間は、一般的に以下のようになっています。

地積更正をスムーズに進めるためには、近隣ご挨拶と境界立会について、出来る限り所有者自らがお隣へ行き挨拶をすることが重要です。境界に関する書類へサインと押印をいただく場合もあり、関係がスムーズであれば、地積更正もスムーズに行くことが多いです。

５　土地地積更正登記を専門家へ依頼する時のポイント

土地地積更正登記を専門家へ依頼する時のポイントは、事務所の近さや安さだけで選ぶことなく、親身になって相談に乗ってくれるなど、信頼のできる事務所を選ぶことです。

依頼先は、土地家屋調査士法人、土地家屋調査士です。

土地家屋調査士は不動産の表示に関する登記の専門家で、地積更正登記申請の代理ができるのは土地家屋調査士のみとなっています。

地積更正登記を実施するには、お隣の所有者との協議や境界承認という手順を踏むほか、間違いなく測量及び計算を行い、地積更正登記を実行する必要があります。

したがって、依頼する時は、下記のようなポイントをしっかり確認しましょう。

６　土地地積更正登記の注意点

土地地積更正登記の注意点は、面積が増加する場合、固定資産税も増加する点です。

この点は注意点として記載はしていますが、これまで本来納めなければならない税額を少なく支払っていたわけですから、正しい税額になっただけという考えもあります。

税は増加しますが、その分土地の面積が増えたことにより不動産価値も増加しました。

不動産取引では、実測売買ではなく、公簿売買により金額が決定する場合もありますから。実際の面積に基づいて売買価格が決定されているかにも注意しましょう。

７　まとめ

土地地積更正登記とは、登記簿の面積を正しい面積に修正する手続きのことです。

土地地積更正登記を行うことにより、最新の図面（地積測量図）が法務局へ登録され、正しい面積が登記簿へ記録されます。

土地地積更正登記が必要となる主な場面は、売買の時と、財産を守る時です。

土地地積更正登記のメリットは、自分が所有する土地の面積と範囲が明確になることです。
自分の土地の面積と範囲が明確になれば安心して売買ができますし、大災害が起きても自分の土地を守ることができるからです。

土地地積更正登記の費用及び手続きと期間は下記のようになっています。

地積更正登記の費用 登録免許税 土地家屋調査士の費用
無料 地積更正登記は10万円前後確定測量は幅があることが特徴、状況によって測量費含め数十万～数百万かかる

専門家である土地家屋調査士へ依頼する際は、下記のような点に注意して依頼しましょう。

土地地積更正登記の注意点は、面積が増加する場合、固定資産税も増加する点です。

但し、価値があがるとも考えられますのでメリットデメリットを良く検討しましょう。

ここまでお読みいただいたのであれば、間違いなく、正しい面積に修正して自分の土地を守る方法のひとつである『土地地積更正登記』について十分理解いただけたことと思います。

是非、土地の面積を正しい面積にし、安心安全な土地に変え、自分の土地を守る第一歩としてください。