【境界の専門家が解説】現況測量とは？土地の現況を知るための第一歩

・建物を新築する時にハウスメーカーから「現況測量をやります」と言われた。
・土地の売却を不動産屋に相談したら「とりあえず現況測量をやりましょう」と言われた。
とりあえずとは・・・？「現況測量」って一体何なんだろう・・・。

そんなことを思われて検索されたのではないでしょうか？

現況測量は、土地の現況（目に見えるブロックや建物などの構造物や地盤高等）を図面化する測量業務です。
現況の面積はどのくらいなのか？
地盤の高さはどのくらいなのか？

このような現況の情報を図面化していきます。

この記事を読んでいただければ現況測量の全てがわかると思います。
わかりやすく解説していますので最後まで読んでいただければ幸いです。

１　現況測量とは

上記のような写真が現況測量の結果、現況測量図のようになります。

現況測量は、建物を新築するときや土地を売却するときに登記簿との面積の差を確認するなど敷地の面積や構造物の状況を知りたいときにする測量です。

1-1　現況測量の定義

現況測量（不動産業界では仮測量と呼ばれたりします。）とは、お隣さんとの境界の確認はしないで、依頼された土地の現況の構造物等（塀や生垣）を測量して、大まかな面積を知りたいときや建物を建て替える敷地の範囲が知りたいときに行う測量です。
また、お隣さんが確定測量をしていることを知ったら、自分の土地を現況測量しておくことは財産を守る意味でも非常に有用なことです。

1-2　現況測量と確定測量の違い

現況測量と確定測量の大きな違いは隣接地の所有者との境界確認が行われるかどうかです。現況測量では隣接地との境界確認は基本的には行いません。

確定測量では隣接地の登記された土地所有者を調査して、その人へ境界確認を求めます。調査の過程で隣接地の所有者が行方不明になっている場合や死亡している場合には相続人へ境界確認を求めます。

また、隣接が公道や役所の施設に接している場合は各々の担当官庁、部署へ境界確認の申請をしなければなりません。

確定測量では以上の業務が必要になってきますので期間がかかり、現況測量に比べて大きな費用が発生します。

２　現況測量は「境界の専門家」に依頼すべき

現況測量は土地家屋調査士に依頼しましょう。

なぜなら、土地の境界が関わる業務だからです。

現況測量は現況構造物を測量して図面を作成する業務ですので、測量機器を使用して測量して図面が作成できる工務店、測量会社や測量士でも可能です。

しかし、現況測量は隣接土地との境界確認を行わないにしても、土地家屋調査士は土地の境界の専門家なのでお隣との境界トラブルになる可能性があるリスクについて事前に説明を受けることができたり、売却や相続など測量の目的に合わせて次の行動の提案を受けることができます。

３　現況測量の期間と費用

現況測量の期間と費用は主に面積の広さと図面に記載する内容によって大きく変わります。
図面に記載する内容とは、構造物、地盤高、電柱に位置やマンホールの位置等を言います。

下記で実際に測量した事例で費用をご紹介します。

一般的な平坦である住宅敷地（200㎡程度）であれば図面作成までは概ね1週間で、費用は１０万円～２０万円です。

事例を見てわかるようにドローン測量は１０００㎡以上の測量に利用されていることが多いです。

ドローン測量の詳細は、「ドローン操縦の免許を持つ土地家屋調査士が解説！ドローン測量とは」をご参照ください。

４　現況測量の方法

4-1　事前調査（役所、法務局）

測量する土地やその周辺について事前に調査を行います。

・役所（国、都道府県、市区町村）
隣接地に国道・都道・市道や国、都、市の施設がある場合、資料や図面が保存されている
場合があるので、管轄官庁、各担当部署にて調査を行います。

・法務局
測量する土地周辺の公図（土地の形状、位置関係がわかる図面）の調査と、法務局で管理し
ている土地の図面（地積測量図という名称で土地の面積や距離が記された図面）の有無を管
轄法務局で調査します。

4-2　現地調査

事前調査した資料を参考に現地にて境界標の調査を行い、実際に測量機器を使用して測量
作業します。

現況測量では隣接地との境界確認は行いませんが、必要に応じて隣接地に立ち入り許可を
もらった上で調査、測量する場合があります。

（測量風景）

（ドローンによる測量風景）

（3Dスキャナー）

（3D写真）

4-3　測量成果

現況測量の成果として図面（現況測量図）を作成します。

現況構造物の位置、境界標の有無、越境物の有無、道路のセットバックが必要な場合は後退
位置の算出、土地の面積を平面図として図示します。

（測量成果として現況測量図）

（ドローンによる撮影写真）　　
広い範囲が測量出来ます。

（3D点群データ）
細かく測量できます

５　現況測量後の注意点

現況測量は、測量した後に注意しなければならないこともあります。

①「境界線が変わった」・・・厳密には正しい境界線（＝筆界線）ではない
現況測量はお隣さんと確認をしていない境界で算出された面積ですので、後に境界確認を行った場合に現況測量で出した境界線、面積が変わる可能性があるので注意が必要です。

②「土地が売れない」・・・買主によっては、確定測量を契約条件とする
現況測量により作成された図面の境界線、面積はお隣さんと確認されていない境界で算出された面積ですので、土地を売るときに境界の確定測量を行った場合に土地の面積に変更が生じる可能性がありますので現況測量図の扱いについては注意が必要です。

③「隣地とトラブルになった」・・・隣地の認識する境界線と全て一致するとは限らない
現況測量はお隣さんと境界の確認は行いませんので、現況測量図で示された境界とお隣さんが認識している境界とが異なる場合がありますので、トラブルにならないように注意が必要です。

6　まとめ

現況測量は「今すぐは考えてないけど、将来、何かあったときのために土地の現状を知っておこう」として現況測量図が作成されることで土地の現状を知る第一歩となります。

「とりあえずの土地の面積が知りたい」「現況の構造物の位置が知りたい」「土地利用の参考にしたい」という方に短期間で費用が抑えることができる測量です。

測量は境界の専門家である土地家屋調査士に依頼をして、この後、確定測量を行う際には参考資料の一つとして大いに活用できるでしょう。