土地家屋調査士が教える！親が亡くなる前にやっておきたい測量・登記の相続対策２０

　生前の相続対策という言葉を耳にすることは多いのではないでしょうか？弁護士、司法書士、税理士のような士業が様々な生前の相続対策を行っており、相続人のために相続対策を行うことは非常に重要なことです。

　いつかは迎える親の死。死後に相続する側が困らないよう、可能な限り相続の準備を親子で話し合っておいたほうが良いと考えられます。

　多くの方が遺言書の作成や、相続税の対策等はやられていると思います。

　しかし、そこには落とし穴もあります。

　そもそも、土地や建物は、必要な測量・登記がしっかりなされていなければ相続人の思い通りに、そしてスムーズに相続ができない可能性があります。これは意外と知られていないことです。

　どの範囲を相続するのか、相続した土地・建物はすぐに売却・換金できるのか、境界確認はできているのか、相続予定の不動産価値はどうなっているのかをチェックしておくことが重要です。

　親が亡くなってから納税するまでの期間はたったの10ヶ月しかありません。
　長いように感じるかもしれませんが、亡くなってからは、法要や様々な死後の手続きに時間がとられ、すぐには各手続きの動き出しや遺産分割協議がスムーズにできない場合があります。
　相続税納税期限までにやっておく必要がある測量・登記は近隣との境界の協議や役所手続きなどで数ヶ月かかることもあります。
　着手が遅れると、対策すれば払う必要がない多額の納税義務が生まれる可能性があり、大変な事になってしまいます。

　この記事では、不動産の表示に関する登記及び土地の筆界を明らかにする業務の専門家である「土地家屋調査士」が、生前にやっておきたい「測量」・「登記」に関する相続対策を２０項目のチェックシートにしましたので、相続後に慌てないようしっかりと準備をしておきましょう。

1　相続対策①：土地境界確定測量

　相続対策で必要となる重要なものとして、土地境界確定測量があります。
　土地境界確定測量はお隣との境界をはっきりさせ、その後の分筆登記などをする場合には必要な測量となります。

　この章では定義から、必要な場面、相続対策まで解説したのちにチェックリストを載せてありますので、対象土地の土地境界確定測量が完了しているか確認してみてましょう。

1-1　定義

　土地境界確定測量とはお隣との土地の境界（筆界）を確定させる測量です。

　これを行うことによりお隣との境界がコンクリート杭などの設置により明確になり、兄弟で土地を分ける場合の土地分筆登記や、面積を修正する土地地積更正登記が出来る効果があります。

　さらに筆界確認書という境界についての合意書類を作成し、お隣と署名捺印して取交しますので、境界争いの防止に効果があり、どの範囲を相続するのかが明確になります。

1-2　必要な場面

・土地の分割
　東側は兄、西側は弟など、分けて相続したい場合、土地分筆登記をして登記簿を分けますが、その前提として土地境界確定測量が必要となります。

・土地の売買
　納税資金確保のための売買で必要になることがあります。
　契約条件によりますが、土地境界確定測量を行い売却する範囲を明確にしてから売買をするケースが多いです。
　土地境界確定測量が完了している土地は買主を探す上でも価格の設定をする上でも有利になることがあるほか、土地の一部を売却する場合には、土地分筆登記が必要ですので、その前提として土地境界確定測量が必要になります。

・土地の物納
　相続税を物納により納める場合には土地境界確定測量が必要になります。

・土地の相続
　どの範囲を相続するのかは重要です。近隣との境界がはっきりしていない土地を相続するのは、境界紛争の火種となります。
　近隣も世代交代が進んでいきますから、相続前に境界の話し合いができる世代で土地境界確定測量をしておくことは重要です。

1-3　相続対策

　相続対策として、土地境界確定測量を行っておくことは重要です。
　相続税の支払いのために、分割して一部売却する場面や、物納により相続税を納税する場面では、土地境界確定測量が必要となる場合があります。

　土地境界確定測量については、早くても2ヶ月～3ヶ月程度、道路や近隣の状況によっては、6ヶ月以上かかるケースもありますから、生前に測量を進めておくことが重要です。

　相続後に土地境界確定測量を行う場合には、その費用負担は相続人の負担となります。生前に土地境界確定測量を行うことで、相続財産の中から費用支出できれば、費用面においても、相続人に係る負担が軽減されることになります。

　土地境界確定測量が完了しているか、下記5つのチェック項目で確認できますのでチェックを入れて確認してみましょう。

　①②③にチェックが入った方は土地境界確定測量が完了しています。

　③④にチェックが入った方は土地境界確定測量が完了しています。

　①はなるべく平成17年以降のもので④の地積測量図の提出が出来る内容となっていることが必要な場合があります。
　チェックが一部でも入らなかった方は境界が確定していない可能性がありますので早めの土地境界確定測量をおススメします。

　⑤に関しては、必要な幅で土地境界確定測量がなされているかがポイントです。接道している道路幅が4.0m以下で建築基準法の道路ではない場合や、道路間口及び敷地延長部分の幅が2.0m以下の場合、売買や建築に支障が出る恐れがあります。
　
　⑤にチェックが入らなかった方は行政に申請して許可などを得なければならない場合がありますので早めの対応を検討しましょう。

2　相続対策②：土地現況測量

　相続対策で必要となる重要なものとして、土地現況測量があります。土地現況測量は所有地の利用状況を測量図にするほか相続税の試算にも利用できる場合があります。
　この章では定義から、必要な場面、相続対策まで解説したのちにチェックリストを載せてありますので、対象土地の土地現況測量が完了しているか確認してみましょう。

2-1　定義

　土地現況測量とは、相続税の評価で必要となる面積等を算出する測量で、現況の利用状況などを図面に表したものになります。

　土地境界確定測量に比べて費用も安価であり、短期間で完了しますので、まず、土地現況測量を生前の相続対策における測量の最初のフェーズとして実施しても良いでしょう。相続発生前にやっておけば、相続税の試算の際に明確に税計算ができる場合があります。

2-2　必要な場面

　税理士へ相続税の試算のための相談をする際に利用できるほか、弁護士や司法書士などに遺言書作成の相談などで土地の現状を把握してもらう時にも有効な図面になるでしょう。

　土地を売却する場合でも、買主が契約を検討するの資料として利用することがあります。

2-3　相続対策

　土地現況測量の際に、利用状況に応じて求積分けを行ったり、セットバック部分を除外することにより、相続税の試算の際に、圧縮効果が期待できます。

　まずは、お手元に所有地を測量した図面があるか確認してみましょう。建築した時や、何らかの事情でこれまでに測量をしたことがあるかもしれません。

　図面名は様々で現況測量図・求積図・実測図・測量図など特に規定がありませんので、土地の面積が求積され、図面に記載されているかどうかをまず確認しましょう。
　これらの現況測量図が相続税の試算にあたり必要な測量図面となっているか、下記5つのチェック項目で確認できますのでチェックを入れて確認してみてください。

① 用途地域別求積図になっている

　第一種低層住居専用地域や近隣商業地域などの都市計画法の用途地域別に求積した図面です。

② 現況地目（利用用途）別求積図になっている

　駐車場や道路、アパート敷地（貸地）、宅地などの土地の現況地目（利用用途）別に分けて測量し求積をした図面です。

③ 都市計画道路が反映された求積図になっている

　この図は、西側の公道セットバックラインから20mの位置までが都市計画道路として計画されていますので、このラインにかかる部分を求積分けした図面です。

④ 現況高低測量図になっている

　敷地の高さ及び隣接土地との高低差を示した図面です。

⑤ 道路種別及びセットバックの有効宅地面積が記載されている

　建築基準法上の道路種別及びセットバックにより道路提供する面積を分けて求積した図面です。

　これらのチェック項目は「相続税」の評価金額に関わる項目ですので現況測量図にこれらが反映されていれば安心できる図面だと考えられます。

　現況測量図が無い場合は、早急に作成することを検討しましょう。

3　相続対策③：土地に関する登記

　
　相続対策で必要となる重要なものとして、土地に関する登記があります。
　土地に関する登記は、土地境界確定測量を前提としますが相続税の試算だけでなく、土地の分割や財産の保全に有効な手続きです。
　この章では定義から、必要な場面、相続対策まで解説したのちにチェックリストを載せてありますので、対象土地の土地に関する登記が完了しているか確認してみてください。

3-1　定義

　土地に関する登記とは、法務局（国）に対して、土地の図面（地積測量図）提出し登記する手続きです。土地の境界について国の認定を受けた図面を提出します。

3-2　必要な場面

　土地に関する登記は、土地を分割する計画がある場合や最新の地積測量図を法務局へ登録し財産を保全したい場合には必要となる手続きです。

3-3　相続対策

　土地に関する登記は、実施すれば、法務局（国）に対して地積測量図や境界（筆界）の認定を受けることができますので、争い防止となり相続対策となります。また事前に分筆登記をして遺言で相続させる部分を明確にしておくこともできます。

　前提として土地境界確定測量を実施する必要があり、大変時間がかかる事もあり得ます。また、相続発生後の登記は相続人から申請できますが、分割する登記の場合は相続人全員の協力が必要になるほか、出生から亡くなるまでの戸籍を全て集める必要があり大変ですので、生前に土地に関する登記まで終えておくことが相続対策となる可能性があります。

　土地の関する登記ができているか、下記5つのチェック項目で確認できますのでチェックを入れて確認してみてください。
　
　法務局で発行している土地の登記記録（全部事項証明書）や公図を見れば、下記①～⑤まではチェックできますので、お手元に用意して、チェックを進めてみましょう。

① 土地地積更正登記

　土地地積更正登記は土地境界確定測量を行ったときの地積（面積）と登記簿記載の地積（面積）に差異があった場合に行う登記です。

　原因及びその日付欄に錯誤の記載があり、地積が修正されていれば、土地地積更正登記が完了しています。
　土地地積更正登記が完了していても、登記の日付が古いものや、国土調査によるものは再度、土地境界確定測量及び土地地積更正登記が必要なものもあります。
　この登記がされていると売買や土地の分割がスムーズにいきます。

② 土地分筆登記

　土地分筆登記は事前に相続する土地が決まっている場合にやっておくといい登記です。

　原因及びその日付欄に〇〇番〇〇、〇〇番〇〇に分筆の記載があり、地積が変更されていれば、土地分筆登記が完了しています。
　「１筆の土地の東側を兄が相続して西側を弟が相続する」このように事前に決まっている場合はこの登記をやっておけばスムーズに相続ができます。

③ 土地合筆登記

　土地合筆登記は土地が数筆に分かれている場合にやっておけば土地をまとめられ複数ある権利証を一つにすることができます。

　原因及びその日付欄に〇〇番〇〇、〇〇番〇〇を合筆の記載があり、地積が変更されていれば、土地合筆登記が完了しています。

　相続登記も一筆ごとに行うので合筆登記をやっておけばスムーズに相続ができます。

④ 土地地目変更登記

　土地地目変更登記は現在の地目と登記簿の地目が異なるときにおこなう登記です。原因及びその日付欄に〇年〇月〇日地目変更の記載があり、地目の種類が変更されていれば、土地地目変更登記が完了しています。

　通常は問題ありませんが地目が農地である「田」や「畑」の場合は売買ができません。
　この登記がされているとスムーズな相続や売却ができます。

　なお農地の場合は、農地転用手続きを行う必要があり、時間がかかるケースが多いため農地（「田」や「畑」）の場合はであれば早めに手続きに着手しましょう。

⑤ 土地表題登記

　土地表題登記は「道」や「水」や「地番のない土地」などの無番地が敷地内や隣接地にある場合にこれを行政から買い取り「地番」をつけるための登記のことです。
　敷地内に無番地がある場合は土地表題登記が出来ていません。その上に建物が建っている場合などは払下手続きと土地表題登記をしないと売却ができない場合もあり得ます。
　払下手続き及び土地表題登記は議会の審議も経て行われることが多いため、完了までに数ヶ月かそれ以上にかかることがあります。
　無番地がある場合は、払下手続きと土地表題登記を事前にやっておくとスムーズな相続ができる可能性が高まるでしょう。

4　相続対策④：建物に関する登記

　相続対策で必要となる重要なものとして、建物に関する登記があります。
　建物に関する登記は土地に関する登記と異なりそもそも登記をしていない場合があり得ます。
　登記をしていない場合は所有権を証明するのが大変になることが多く、争いにもつながりかねませんので建物に関する登記は生前にやっておいた方がいいでしょう。
　この章では定義から、必要な場面、相続対策まで解説したのちにチェックリストを載せてありますので、対象建物の建物に関する登記が完了しているか確認してみてください。

4-1　定義

　建物に関する登記とは、法務局（国）に対して、所在、家屋番号、種類、構造、床面積、新築年月日を現状に沿った内容で登記する手続きです。
　登記簿を作成する最初の登記では、所有者の情報や建物の図面を提出します。

4-2　必要な場面

　建物に関する登記は、その所有権が争いとなることも多いため、登記されていないのであれば、登記する必要があります。また、増改築等で変更があり登記に反映されていない場合にも必要となります。

4-3　相続対策

　建物に関する登記は、実施すれば、登記に反映されますので、死後の遺産分割協議や売却する場面でもスムーズに行く可能性が高まり、相続対策となることが多いです。

　建物に関する登記ができているか、下記5つのチェック項目で確認できますのでチェックを入れて確認してみてください。

① 現存する建物の登記簿（全部事項証明）がある　⇒　建物表題登記

　建物表題登記は建物の所有権を取得した方が1ヶ月以内に行う登記で、法務局に行き、登記簿謄本（全部事項証明書）を取得して出てくれば登記されています。
　古い建物や現金で建築された方は未登記のままになっていることがよくあります。
　登記されていない場合は、建物表題登記をしなければ相続の登記はできません。
　この登記がされているとスムーズな相続ができるでしょう。

② 現在の建物を増築、減築が登記簿に反映されている　⇒　建物表題部変更登記（増築、減築）

　建物表題部変更登記（増築、減築）は床面積が変更したときに行う登記です。原因及びその日付欄に〇年〇月〇日増築（一部取壊し）の記載があり、床面積が変更されていれば、建物表題部変更登記が完了しています。

　増築をしたのに登記をしていない方は多いです。古い建物などでは平家の建物に増築して2階建にした際や、台所や浴室を増築しそのまま登記に反映させていない方が多いです。

　売買などでは現状と登記簿があっていない場合、買主側の融資手続きがスムーズに行かない場合も多いため、生前に変更内容を登記に反映させておくことは重要です。
　この登記がされているとスムーズな相続ができるでしょう。

③ 取り壊した建物の建物滅失登記が完了している　⇒　建物滅失登記

　建物滅失登記は取壊しや焼失した際に行う登記です。原因及びその日付欄に〇年〇月〇日取壊し（焼失等）の記載があれば、建物滅失登記が完了しています。登記記録が閉鎖されていれば閉鎖事項証明書として取得できます。

　古い建物を取り壊しているのに登記をされていない方も多くいます。売買をする場合などでは土地上に登記されていない建物がないことが前提です。このような建物登記が残っていると相続に関する資料を追加提出して建物滅失登記をしなければなりません。
　事前にこの登記がされているとスムーズな相続ができるでしょう。

④ 物置、車庫など後から建てた附属建物が登記簿に反映されている　⇒　建物表題部変更登記（附属建物新築）

　建物表題部変更登記（附属建物新築）は車庫や物置を新築した際に行う登記です。表題部（附属建物の表示）欄があれば、附属建物としての登記が完了しています。

　物置や車庫を後から建てたという方も多いと思います。これらの建物は通常主の建物である居宅（自宅）の附属建物として登記され、建物の規模としては小さい場合が多く、現金で建てられる方が多いのも事実です。

　このような場合も増築・減築の時と同じように現状と登記簿が合っていないので売買などでは融資手続きがスムーズに行かない場合もあり得ます。
　事前にこの登記がされているとスムーズな相続ができるでしょう。　

⑤ 建物の所在地番の変更が登記簿に反映されている　⇒　建物表題部変更登記（所在変更、更正）

　建物表題部変更登記（所在変更、更正）は土地を分筆した際や、所在に誤りがあった際に行う登記です。表題部の所在欄が修正されその右隣に修正した原因の記載があれば、建物表題部変更登記（所在変更、更正）の登記が完了しています。

　土地の一部売却や、道路として使用する場合に土地分筆登記を行い土地の分割をします。土地分筆登記をした場合、建物が建っている土地の地番が変わっている場合があります。

　売買などでは現状と登記簿があっていない場合、融資手続きがスムーズに行かない場合も多いです。
　事前にこの登記がされているとスムーズな相続ができるでしょう。

５　まとめ

　土地家屋調査士が考える生前の相続対策とは、下記のチェックリスト項目の20です。
　このチェックリストは全て大切な項目です。

（土地境界確定測量）

（土地現況測量）

（土地に関する登記）

（建物に関する登記）

　
　各項目で、チェックの方法が不明なものもあるかもしれませんが、まずは、どれにチェックが入ってどれにチェックが入らなかったのか、用語について理解できないものは無いかを確認しましょう。

　測量と登記が絡む相続対策には時間がかかります。

　できるだけ生前から相続対策をスタートさせ、弁護士・司法書士・税理士のような士業では気が付かなかった部分を補いながら、測量や登記手続きを進めてみてください。

　是非、この記事を参考にして準備を行うとともに、万全の相続対策をしていきましょう。