・生前に相続する土地を決めたいので土地を分割したい
・自宅の一部に長男の家を建てるので土地を分割したい
・土地の一部を売却したいので分割したい
・兄弟全員で相続した土地をそれぞれで所有したいので分割したい
このように思われて検索されたのではないでしょうか？
多くの方が、不動産の登記＝司法書士の業務だと思われています。
実は、不動産の登記には２つの種類があります。
①表示に関する登記
②権利に関する登記
不動産の表示に関する登記は「土地家屋調査士」の業務なんです。
土地家屋調査士は土地家屋調査士法第１条で「不動産の表示に関する登記及び土地の筆界を明らかにする業務の専門家として、不動産に関する権利の明確化に寄与し、もって国民生活の安定と向上に資することを使命とする。」とされています。
分筆登記は、表題部に記載された土地の地番と地積を変更する「表示に関する登記」ですので土地家屋調査士が行います。
この記事では、土地家屋調査士法人えんに分筆を依頼した場合、どのような流れで業務を行うのか、添付図面の地積測量図はどのような図面なのか、そしてどのような成果が納品されるのかを解説しています。
最後まで読んでいただければ幸いです。
目次
1 土地家屋調査士は分筆登記の申請代理人
分筆登記の申請代理人は土地家屋調査士です。
分筆登記は、不動産登記法第３９条で「表題部所有者又は所有権の登記名義人以外の者は、申請することができない。」とされています。
この規定のように申請人は、表題部所有者又は所有権の登記名義人とされています。
しかし、分筆登記は「測量」・「作成」等一般の人ではかなりハードルの高い登記です。
測量経験者でなければ無理な登記と言っても過言ではありません。
では、誰に依頼すればいいのか・・・
土地家屋調査士法第３条１項２号で、調査士は、不動産の表示に関する登記の申請手続又はこれに関する審査請求の手続についての代理することを業とすると規定されています。
分筆登記は、土地家屋調査士法に言う「表示に関する登記」ですので代理人は「土地家屋調査士」となります。
調査士は、他人の依頼を受けて、次に掲げる事務を行うことを業とする。
一 不動産の表示に関する登記について必要な土地又は家屋に関する調査又は測量
二 不動産の表示に関する登記の申請手続又はこれに関する審査請求の手続についての代理
2 土地家屋調査士法人えんが行う分筆登記
土地家屋調査士法人えんが行う「分筆登記」と言っても特別なことをやっている訳ではありません。
分筆登記を申請するためには、流れは決まっていてどこの事務所でもほぼ同じようなことをやっていると思います。
次項以降で、「分筆登記の流れ」「地積測量図」「成果簿」について解説します。
2-1 分筆登記の流れ
土地家屋調査士法人えんが行う分筆登記は下記のような流れで行われます。
分筆登記の流れについて詳しくお知りになりたい方は「分筆登記は自分でできるのか？分筆登記の流れをわかりやすく解説」をご参照ください。
流れを見てわかるように、一般の方が分筆登記を申請するのは難しいと思います。
土地家屋調査士法人えんにご依頼ください。
2-2 地積測量図の作成
分筆登記の添付書面の一つに「地積測量図」があります。
地積測量図は、作成方法が決まっています。
土地家屋調査士法人えんも当然ですが決まっている内容で作成しています。
不動産登記規則第77条には地積測量図を作成する際の記載事項が規定されています。
赤字が記載事項となります。
地積測量図には、次に掲げる事項を記録しなければならない。
一 地番区域の名称
二 方位
三 縮尺
四 地番（隣接地の地番を含む。）
五 地積及びその求積方法
六 筆界点間の距離
七 国土調査法施行令第二条第一項第一号に規定する平面直角座標系の番号又は記号
八 基本三角点等に基づく測量の成果による筆界点の座標値
九 境界標（筆界点にある永続性のある石杭又は金属標その他これに類する標識をいう。じ。）があるときは、当該境界標の表示
十 測量の年月日
「地積測量図」について詳しくお知りになりたい方は、「地積測量図の見方がわかる、作成者である土地家屋調査士が徹底解説」をご参照ください。
2-3 成果簿
土地家屋調査士法人えんが行った「分筆登記」の成果は上の「測量成果簿」のファイルで作成します。
このファイルは、我々のこだわりの一つで、大切な不動産（土地）のデータはきちんとしてもらいたいと考えたからです。
しっかりとしたファイルなので、このファイルに権利証（登記識別情報や登記済証）を入れて保管していただければと思います。
①目次
②案内図
③公図写（法務局備付資料）
④地積測量図
⑤筆界確認書（道路境界証明書含む）
⑥境界標写真
⑥登記完了証
⑦土地全部事項証明書
これらの成果が揃っていれば、売買やさらに土地を分割する分筆登記は問題なくできます。
将来的に子供たちに土地を相続させていきたいと考えている方にも分筆登記をやっておくことはいいと思います。
分筆登記を考えている方は、是非「土地家屋調査士法人えん」にご相談ください。
3 土地家屋調査士が行う分筆登記のQ＆A
分筆登記を行う上で、土地家屋調査士法人えんに寄せられる質問をQ＆A形式でご紹介します。
分筆登記は、土地家屋調査士法人えんにご依頼ください。
分筆登記の費用について詳しくお知りになりたい方は、「土地を分筆する費用はいくらかかるの？土地家屋調査士が事例付で解説」をご参照ください。
しかし、登記申請の前段の確定測量の期間については、概ね国・都道府県・市区町村との道路確定がある場合は３カ月～５ヵ月、道路が確定している場合は２カ月～３ヵ月とお伝えしています。
境界確定の期間について詳しくお知りになりたい方は、「土地の価値を高めるための境界確定のすすめ」をご参照ください。
業務を依頼するときは、色々と調べてからお願いした方がいいと思います。
土地家屋調査士法人えんは、本ブログ記事のように常に情報を発信し続けています。
情報を発信し続けるために、常に勉強をして新しい情報を入手しています。
例えば、歯医者で新しい技術も学ばないで、いつまでも旧式の機械で治療している先生には治療してほしくないと思います。
このあたりが、土地家屋調査士を選ぶポイントではないでしょうか？
4 まとめ
「土地家屋調査士 分筆」というテーマで解説してきました。
多くの方（金融のプロの方などでも）が、不動産登記＝司法書士と思われています。
しかし、司法書士は分筆登記の申請代理人にはなれません。
本文でも解説しましたが、土地家屋調査士法第３条１項２号で、調査士は、不動産の表示に関する登記の申請手続又はこれに関する審査請求の手続についての代理することを業とすると規定されています。
分筆登記は、「土地家屋調査士法人えん」にご依頼ください。
分筆登記に関して詳しくお知りになりたい方は、「分筆とは？安全確実な登記方法について土地家屋調査士が徹底解説！」をご参照ください。
この記事が、皆さんの大切な土地を安心・安全な価値にする一助になれば幸いです。
