土地と公図の関係性！境界の専門家土地家屋調査士がわかりやすく解説

・法務局に行ったら図面は公図しかないと言われた
・お隣から境界立会いを依頼されて公図が根拠だと言われた
・金融機関等から公図を提出してくれと言われた

このような事があり、
公図って何だろう？
公図はどのように取得すればいいのか？
公図って何が記載されているのか？

このように思われて検索されたのではないでしょうか？

我々専門家は、当たり前のように「公図」という言葉を使っていますが、一般の方にはなじみのない言葉だと思います。

公図は、法務局に備え付けられている図面です。

多くの方が、法務局に備え付けられている地図のことを「公図」と呼ばれています。
しかし、地図と公図は似て非なるものなのです。

地図は、不動産登記法第14条1項に規定されている図面で、公図は、不動産登記法第14条4項に規定される図面で「地図に準ずる図面」と言われています。
（以下、地図に準ずる図面と言います。）

①地図（不動産登記法第14条1項）
②地図に準ずる図面（不動産登記法第14条４項）

①の地図は、土地の面積や距離，形状，位置について正確性が高く，仮に境界が亡失した場合でも復元することが可能な図面です。

②の地図に準ずる図面は、地図のような機能はなく、不動産登記法でも「地図が備え付けられるまでの間、これに 代わるものとして法務局に備え付けられている図面」とされています。

この記事では、
・地図や地図に準ずる図面とは何なのか
・地図や地図に準ずる図面には何が記載されているのか
・土地家屋調査士は、境界確定に地図や地図に準ずる図面をどう利用しているのか
を解説しています。

そして、記事を読んでいただき正しい面積を知りたい、図面がないので図面を保有したいと思われた方は土地家屋調査士に相談することをおすすめいたします。

最後まで読んでいただければ幸いです。

1　 地図、公図（地図に準ずる図面）とは　

公図は、法務局に備え付けられている図面の一つです。
不動産登記法第14条1項で「登記所には、地図及び建物所在図を備え付けるものとする。」とされています。
公図は、不動産登記法第14条1項でいう地図ではなく、地図に準ずる図面とも呼ばれています。
不動産登記法第14条4項で「登記所には、不動産登記法第14条1項の規定により地図が備え付けれるまでの間、これに代えて、地図に準ずる図面を備え付けることができる。」とされています。

1-1　地図（14条1項）と地図に準ずる図面（14条4項）の違いについて

法務局に備え付けられている地図は2つに分類することができます。
①地図（不動産登記法第14条1項）
②地図に準ずる図面（不動産登記法第14条5項）

それぞれについて解説します。

①地図（不動産登記法第14条1項）

上が地図（不動産登記法第14条1項）です。

地図は、不動産登記法第14条2項で、「地図は、1筆又は2筆以上の土地ごとに作成し、各土地の区画を明確にし、地番を表示するものとする。」とされています。

地図は、公共基準点を使用しての測量で作成されているので、土地の面積や距離，形状，位置について正確性が高く，仮に境界が亡失した場合でも復元することが可能な図面です。

これに対して
②地図に準ずる図面（不動産登記法第14条5項）

上が地図に準ずる図面（不動産登記法第14条5項）です。

②の地図に準ずる図面は、地図のような機能はなく、不動産登記法でも「地図が備え付けられるまでの間，これに 代わるものとして法務局に備え付けられている図面」とされています。

地図に準ずる図面の多くは、明治時代の地租改正（ちそかいせい）によって作成されています。

当然ですが、土地の所有者は税金を安くしたいので、面積を過少申告していたと言われています。

現在の地図に準ずる図面は、コンピューター化されていますが、コンピューター化される前はポリエステルフィルムで作成されていました。

地図に準ずる図面が作成されて当時は和紙で作成されていて、このポリエステルフィルムの図面は転写されたものです。

現在のコンピューター化された図面はインターネットで取得することができますが、転写前の図面（旧公図、旧旧公図と言われています。）は法務局に行けば取得することができます。

旧公図、旧旧公図は下のような図面です。

（旧公図）

（旧旧公図）

2　土地家屋調査士は境界確定に地図や公図をどう利用しているのか

土地家屋調査士は、地図や公図を境界確定の大事な資料として利用しています。

１章で解説したとおり地図は、土地の面積や距離，形状，位置について正確性が高く，仮に境界が亡失した場合でも復元することが可能な図面です。

これらの多くは、座標値によって管理されているので、その座標値から正確な境界の位置を特定することができます。

公図は、地図のように座標値によって管理されていないので、境界の位置の特定はできません。

公図は、土地の位置、形状、地番等を明らかにする資料で、土地家屋調査士は土地の形や隣接地との関係等を確認する資料として利用しています。

3　まとめ

土地と公図について解説してきました。

多くの方が、公図と思っている図面は地図と地図に準ずる図面の２つがあります。

地図は、公共基準点を使用して作成された非常に正確性の高い図面です。

これに対して地図に準ずる図面は、地租改正の時に作成されたものも多く、正確性には欠く図面ですが、土地の位置、形状、地番等を明らかにする資料としては有効です。

現在、法務省を中心に地図作成が進んできています。

しかし、すべての地域が地図に置き換えられるまでは相当な年月がかかるのではないでしょうか？

境界線は、公法上の線と呼ばれ既に決まっている線ですが、目に見えません。
この目に見えない線が国が決めた座標値で見える化できれば境界問題もなくなるのでしょう。

皆さんの地域に備え付けられているのは地図でしょうか、それとも地図に準ずる図面でしょうか？

一度法務局に行かれて調べてみるといいと思います。

この記事が、皆さんの大切な土地を安心・安全な価値にする一助になれば幸いです。